深圳" name=description>
深圳房地产信息网
首    页 新    房 资讯中心 家居风水 购房回顾 砍价联盟
房产论坛 二 手 房 广告欣赏 地产播报 媒体报道 网站导航
加入收藏
设为首页
  首页 -> 访谈
新房搜索:    关键字:    
邹翔:重塑片区价值 奠定豪宅地位
www.179179.cn    来源:一起购房网  2012-5-24
 


深圳莱蒙总经理

 

重塑片区价值 奠定豪宅地位


       水榭花都房地产有限公司成立于1998年,邹总在水榭地产也深耕了十余年,这期间水榭花都地产取得了哪些成绩和突破?能否与我们分享一下。
       邹 翔:水榭前身是深国投地产,2000年位于香蜜湖片区的水榭花都是第一个项目,到目前为止仍旧是深圳豪宅的标杆;2008年5月水榭山一期销售,基本奠定了深圳别墅的标杆;2010年1月水榭春天面市,发展逻辑清晰。此外我们还在东莞开发了“时尚岛”莱蒙商业中心项目。
       以上几个项目最突出的特点是,重新定义了所在片区的价值。水榭花都的开发建设重新定义了香蜜湖片区的豪宅地位,该片区既在深圳的核心区域,同时又拥有良好的自然资源,项目一期售罄,二期开卖时,拍卖创造了楼面价的天价,中海和星河中标,所以才有了香蜜湖一号。
       水榭山则奠定了“CBD中央居住区”的豪宅地位,该片区是当时整个深圳在建密度最低、自然环境最好、离CBD最近的区域。
       2009年水榭春天开始推广,让大家对二线拓展区,也就是今天的龙华新城核心区的价值有了全新的认识,这里是近距离城市核心的十平方公里的处女地,水榭春天又正好是最核心地段的最大规模楼盘。目前政府已投入近五百亿,地铁4、5号线在北站交汇,福龙路隧道、新彩隧道的贯通都标志着这个片区的价值的提升,所以我认为二线拓展区是深圳五到十年内最具发展潜力的区域。

       我们知道您非常擅长高端豪宅项目的运作,前段时间传言深圳豪宅或将征税,有业内人士就说了,未征税时都称豪宅,要征税了都说自己是伪豪宅。邹总心目中的深圳豪宅片区有哪些?对豪宅有哪些标准?
       邹 翔:我认为深圳的豪宅片区有香蜜湖、华侨城、后海、CBD中央居住区、蛇口半山、东部临海等区域。
      关于豪宅的标准,我想首先要有资源,这是第一位。其次是品质,品质的背后有产品的开发理念追求、团队合作成熟度以及合作伙伴的专业度等综合因素。第三,具备可居住性,有配套支撑使用。资源、品质和配套是豪宅的三个基本要素。

 

“水榭系”非凡品 一站式宜居港湾


       您刚才讲到产品品质是恒定豪宅与否的重要标准,建筑如同人一样,要想让人过目难忘必须有自己的性格和独特气质,“水榭系”项目开发与建设,最根本的理念与目标是什么,凭什么成为“非凡品”?
      邹 翔:目前来讲,“水榭系”产品在市场上的价格比较坚挺,客户对它的需求很旺盛,其实这就奠定了它与众不同的市场结果。“水榭系”的产品特征,一是选址,我们寻找具有先天独特资源优势的地块来开发产品。
       从后天打造来讲,赋予这些产品不一样的气质和特性,怎样赋予?一是始终坚持建筑、环境、人三者高度融合的开发理念。第二、把楼往上建,把空间让出来,让建筑“长”在环境里面。
       水榭春天的先天优势是地处深圳最具发展潜力区域的最核心位置,此外还有56万平米的社区和18万平米的绿地,一句话总结就是“一站式解决家庭全成员的宜居港湾”。“把建筑搬到公园,把公园搬到建筑的每一个细节”,为业主提供更多与自然交融的空间。3万平米的配套商业,衣、食、住、行基本全部解决。目前5号地楼间距南北110米、东西120米,在深圳是非常罕见的,且容积率仅3.4,这都是我们所强调的宜居。
      第三,追求品质,水榭春天一到三期,我们请了英国的景观设计师做了三层立体泳池、香格里拉御用设计师做了酒店式大堂,装修标准非常高,地下室全部都是抗静电地板漆环氧树脂。水榭花都、水榭山也是如此,水榭山每一个组团都是一个主题的花,有紫藤院、玫瑰院、牡丹院,是专门开模订制的。水榭花都是十年前的产品,全部配的日本原装三菱电梯。
      第四,寻找与世界品位同步的合作伙伴,真正与国际接轨。我们不断甄选最好的合作伙伴,5号地的景观和大堂都是TIERRA,新加坡樟宜机场的景观公司,外立面请的王董国际做设计,所以说在品质追求方面我们花了很大的工夫。
      在这些背后,我们的团队不懈追求,希望不断超越前期的产品,因此我们并没有大量的复制,而是在不断寻找更好的,这几点就是“水榭系”的产品特质和与众不同的地方。
      凭什么我们成为“非凡品”?理念、追求、团队、合作方,我们的团队有目标、有理想,所以成就了今天市场的认可。

       去年水榭春天3期开盘当天以20亿的销售额刷新了2011年深圳楼市单日销售金额记录,一、二期斩获“2010年深圳楼市销售面积、销售金额三冠王”!5期新品与前3期相比,在产品品质和项目特点上有何特点,水榭地产是如何在“明星”身上做加法的?
      索忠诚:首先它有一个先天地段优势。其次,在整个规划上,结合前期特点做了提升,营造更好的居住空间。
      第三是产品细节,这次提供的产品线更加丰富,从75平米覆盖到255平米,整体定位完全是按照超越前期来做的。
      在产品方面,五期有一个亮点,即大户型单位,采用真正的南北通透、三梯两户、板式建筑,从产品本身来说,不光是在龙华,放眼整个深圳,几乎没有,早期只有香蜜湖一号做过这样的产品,从这个定位也可以看出公司对5号地提升的决心。五期产品还有一个特点就是较之前附加值更高,实际上也就意味着客户今年买会更划算。

       市场已经对水榭春天5期充满期待,接下来的推盘计划和开盘时间大概是?星河盛世的开盘热销,是否给5期的销售带来了信心?对定价是否有影响?
      索忠诚:水榭春天5期4月20日开始正式启动推广,现场展示预计在5月中旬。开盘时间要根据预售证取得时间而定,会按照政府的严格规定,在取得预售证十天内公开发售,预计就在5月。
      星河盛世的热销给到市场一个信心,是一个利好,证明了客户更加认可龙华片区,也是近两年市场的主流,更多客户选择这里。
      具体定价分为两种,一是政府指导价格,首先我们不能违背,其次是要结合市场情况。


龙华腾飞指日可待 只选中心宜居大盘

       龙华被誉为“深圳新中轴”,是近年来深圳地产市场的热点,放眼十年后,您如何定位现在的龙华?随着新区的成立、高铁的开通,您认为是透支了龙华楼市的价格,还是刚刚开始爆发?
       邹 翔:今天的龙华新城核心区跟十几年前的福田中心区非常相似,目前政府对它的重视、投入、高起点的规划,奠定了今天的福田中心区就是明天龙华新城核心区的未来。98年做黄埔雅苑时,“七通一平”全部做完,但北区只有两个建筑,一个是儿童医院,一个是中银花园,其他全部是空白,今天踢足球的地方以前是菜园。但是今天我们再来看CBD是什么样?
       十四年前,福田是深圳核心区的处女地,但今天已经展现出了最具魅力的姿态。我们再来看龙华新城核心区,同样的,十平方公里处女地,跟CBD距离六站,具备地理上的先天优势。其次,政府给予它非常高规格的规划。第三,实质性的投入。起点就是500个亿,地铁线经过,深圳北站开通等等,“五百亿决定了这个片区腾飞的起点”, 大家有目共睹。
       五百亿已经投进去了,两千亿的规划决定了它未来腾飞的高度,这意味着什么?投资密集程度无疑会在核心区,政府投资的起点和投资的高度决定了这个片区,包括它的物理距离以及政府对未来愿景的规划,决定了它一定会成为未来的福田中心区。当然,今天龙华的配套设施是无法跟后海抗衡的,但正是因为这样的落差,你才有今天介入的机会。龙华新城核心区的未来,五到十年内是深圳最具发展潜力的区域。

       龙华楼市供应量井喷,竞争愈加激烈,您如何定位水榭春天在这其中的位置?
       邹 翔:龙华新城核心区是深圳未来五到十年以内最具发展潜力的区域,这是第一。第二,水榭春天所处的位置是这其中最核心的区域,整个规划基本上包括三个段,中间是深圳北站为核心,以商业办公为主,北面以住宅区为主,往南是以CBD中央居住区为主。第三、项目是片区内规模、体量、绿化最大的。第四、商业配套相对完善,沃尔玛今年7月开业。
       关于供应量井喷,片区会怎样?我的答案是:一、短期内供应量很大,但不是一次性集中供应,而是逐步推进的;二、在福田、在核心区工作的人选择有限,深圳有1400万人口,你到哪儿住?相对而言这个供应量并不大;三、跟其它一线城市,甚至跟成都相比,深圳的容量根本不大。
      可以告诉大家,选择龙华新城核心区和非核心区,选择大盘和非大盘、选择品牌和非品牌公司,三年、五年以后一定会不一样。好的区域、好的规模、好的品牌、好的产品将给你提供相对安全的资产,但是没有人能够打包票它一定不会出现价格的波动,黄金也波动了,何况是住宅,但我相信再过五年、十年以后,你一定能得出结论,这样一些先天素质优良的盘会给你最大的保障。
       索忠诚:我补充一下,水榭春天是龙华核心区第一宜居大盘,56万平米的住宅,3.6万平米的商业。我们看成熟区域的二手房价格就能体现它真实的市场价格,“时间见证价值”,相信水榭春天的二手房价格一定很高,我说贵也好,便宜也好,都不准,要用时间来检验。
       我们有三个理由相信,一是最佳区位;二是产品品质;三是客户素质,80%以上大学以上学历,有了这么好的区域,这么好的产品,再加上客户群素质这么高,我相信区域未来价值无限。
      再回应一下关于高铁通车、龙华新区及供应量问题。在我看来,这是利好,深圳市场供小于求,这个区域价位相对较低,又提供了大量居住空间,成交量去年已占到市场的四分之一,我估计今年可能会占到三分之一,证明除了发展商看好,客户也看好这个区域。我相信政府对这个区域将投入更多精力,包括新区成立,也是改善的提速,都是重大的利好。


楼市调控底部徘徊 积极定价理性看市

       3、4月份全国成交量有回暖迹象,深圳也出现了“小阳春”,您认为房价拐点已到还是仍将下行,后市将如何表现?对置业者来说,是否到了最佳的买房时期?
      索忠诚:拿深圳数据来说,今年1月份是整个市场的最低点,无论是一手还是二手,但从二手市场看可能更客观,因为它的量比较大,3、4月份二手均价已经比1月份提升了6%-7%,也就是说价格上涨了6个点左右。
现在是否到底了呢?我认为不能这样去判断,今年市场情况比去年更好一些,一是政策方面,进入稳定期。
       二是银行方面,比去年宽松很多,放贷体量加大,对首贷优惠也加大了,部分银行甚至可以做到8.5折,等于变相优惠了购房者。
    三是根据深圳的情况,近几年新房供应量很少,目前龙华是整个市场供应的热点。从这一点来看,我认为价格再下行的机会不大,因为有这么多利好,还有这么多需求。但不排除会有小的波动,这也很正常,市场价格没有永远涨,也没有永远跌,总是在波动中前进。

       咱们在这里聊,春交会正在会展中心举办,展会之后整个深圳市场的热度将暂告一个段落,在您看来,地产行业的春天还有多远?
      邹 翔:这一波严厉的调控政策,作为开发商来讲,我还是持积极支持的态度,如果让地产泡沫无限的膨胀下去,当它爆破那一天,对参与其中的人都是一场灾难,无论是开发商还是业主,抑或是政府。中国城市化进程还有很长的路要走,虽然很多城市的房地产有较大的泡沫,比如鄂尔多斯“鬼城”,但是对于具有很强经济发展活力的城市,人口正向增长、局部土地资源相对匮乏的城市,我认为仍然有很大的空间。
       对于深圳未来的发展我们充满信心,我们不希望去年卖两万,今年就卖到三万、四万,用王石的话来讲“你在市场上所获得的暴利最后都要还给市场”,我们更希望市场能够正常平稳的发展,因此房地产行业的利润肯定也会有下降的过程。未来产品的打造应该更加务实、更加贴近需求,提高性价比,关注居住的内在需求,未来中国的房地产行业在产品打造上将会面临比较大的调整,发展商要积极适应这样一种转变。

       接下来想请教索总一个问题,业内普遍评价2012年是刚需年、置业年,那么接下来5期的入市会不会在营销策略上有针对性的做一些调整?
       索忠诚:5期的产品有两房、三房和四房三种,面积区间从75-255平米,但整个规划设计完全按照国家的规范,70%以上的户型做90平米以下,也就是说30%的产品是改善型居住,70%是针对首次置业。
      5期产品一共有1413套,没有一套是双拼户型,无论是改善型还是首置,从产权供应和产品面积来看已经是最大的调整,5期所有户型都是单一产权,这也给改善型居住者带来了一个“春天”。
      大家一直比较关心的定价和推盘情况,我们一直都是按照政府的要求公示价格、公示房源来进行销售,今年一定还会这样,推售时会更多考虑到客户的实际情况、市场情况,再结合公司的销售目标,从这三个情况来最终评估价格和推盘时间,而不会突破政府红线。从一、二、三期来看,我们的定价都是很积极的。

       您如何看深圳楼市今年下半年的走向?
       邹 翔:去年成交创下新低,今年想再现09年那样的反弹,从目前的金融形势、市场局面来讲是不现实的,但是会不会延续去年低迷的局势?我看也不一定,因为从2月份开始,深圳市场的“小阳春”已经反映出真正的需求量,而且房价运行到今天,经过调整至少已在底部区域徘徊,只要价格到位就会有销售,真正的危机是跌下来都没人买。
       种种迹象表明今年深圳市场刚需量还是比较大,总的来讲,目前处在房地产调控的底部区域,年中是比较合适的买房时机。


精准务实撬动市场 加快开发弯道超车

       现在开发商渴望卖房,购房者渴望买房,在这两个对接的中间点做营销,以您的从业经历来看,如何评价深圳最近十年地产营销的变迁?
      索忠诚:一句话:营销越来越务实了。早期的营销分几个阶段,2000年前后是以广告引人关注,后期则特别注重样板房的打造。营销的变迁是从概念到包装,再到与目标客户群沟通,最终得以更加精准。
      邹 翔:说一千,道一万,无论你穿什么马甲,变出什么花样,我认为深圳的市场相对来讲比较务实,噱头、包装,到最后还是要解决客户最基本的需求。最朴素的广告语就是最好的,葛优的广告语“神舟行,我看行”,我认为就是最好的。

       受“限购、限价、限贷”严厉的地产调控政策影响,当前房企现金流吃紧是一个普遍现象,内房股在香港股市的表现也是一波三折,莱蒙国际去年在香港成功上市,去年在资本市场表现如何?
       邹 翔:2011年莱蒙国际合并营业额58.6亿港币,按年增长112%。毛利率66.2%, 按年增长5.1%。集团合并净利润港币10.2亿,按年增长111%。集团净资产负债率34%,按年下跌117个百分比。
       莱蒙国际集团2011年营业额增长率、净利润增长率,财务稳健度在香港上市内房股中均名列前茅,2011年毛利率在香港上市内房股中占领先位置。

       如果莱蒙不缺钱的话,眼下对于莱蒙国际来说是不是很好的收购和弯道超车的时机?近期在深圳和深圳周边还有什么开盘计划?
       邹 翔:去年最困难的时候,莱蒙是第一家也是唯一一家在香港上市的内房股公司,并完成了58.6亿港币的销售金额。前两天开战略研讨会,CFO说“在全国很多发展商面临生存问题的时候,莱蒙国际还有条件考虑发展问题”,我们希望利用市场低潮时机加快开发,弯道超车。近期水榭春天除了5号地以外,3、4号地都在按照计划顺利推进,按正常情况明年年中将推出3号地、年底推出4号地。去年我们在合正东部湾的旁边收购了一块地,希望明年能入市,那是个一线临海项目,所有公寓都是180度海景,能够满足深圳人一小时车程以内实现5+2的度假生活。
       在天津我们打造了华北最大的农产品批发市场,做配套这一块,将近800亩,明年销售。同时,我们也在加快水榭项目的收购、招拍挂土地也在物色过程中。
       在深圳还有两个旧改项目,龙岗旧改项目将近110万平米,但时间上有一定的不可控性,此外,跟深圳农产品合作的布吉农批旧改也在往前推进。


[责任编辑: 张明]
UP
BACK
专题】 【 收藏本页 打印 点击关闭窗口
  相关链接
·[关注]资金链断裂压力明显 房企    ·[关注]国土部今年将在全国试点清    
·[资讯]10多个城市及部门“微调    ·[调查]今年将新建700万套保障    
·[调查]全国首个保障房国家指导方    ·榕江天御开放营销中心 预计近期将    
·深圳市房地产2012年5月23日    ·刘小波:隆生开发理念 做只快乐蹦    
 
  图说珠三角

  免责声明
     本网转载内容均注明出处,转载是传递更多信息之目的,不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
     [不良信息举报:0755-25803541]   [给我们提意见]    [网站地图]。


 房产一周新闻 更多>>  
·王石和总裁郁亮作为房地产界两
中国经济网
·2012年一季度全国房地产市
一起购房网
·房价连续两月现同比下跌 地产
一起购房网
·多地放宽公积金贷款提振刚需
一起购房网
·多地投资逼近负增长 红五月成
一起购房网
·广州拟在年底启动房产税研究
一起购房网
·刚需悄然入市房企抄底拿地 红
一起购房网
·房地产开发投资大幅下滑 地方
一起购房网
·房产税确定年内扩围 广东或开
一起购房网
·广州楼市量价齐升“拐点”已经
一起购房网
 地产播报 更多>>  
·今年中央各部委预算公开 住房支出受关注
·深圳实现新积分入户规定申报可跨年度
·深进入存量二次开发为主土地利用阶段
·银行欲贷还休 首套房贷8.5折原是吊胃口
·全国18省GDP增速出现不同程度下滑
 
 
大亚湾待售楼盘... ·花样年新花郡·太东时尚岛·翡翠山·卓越东部蔚蓝海岸·龙光城 ·半岛1号·阳光圣菲·亿嘉菁华园 ·龙光城
 ·爱琴海·御玺山大峡谷·三远怡和园 ·光耀城 ·蓝湾半岛 ·千禧嘉园 ·海天阳光花园·美泰天韵 ·简爱社区
·中央公园 ·花样年花郡 ·皇庭湾天下·亲屿台 ·合生滨海城·太东时尚岛·新华联广场·星河丹堤 ·太东高地 ·景跃YOYO水岸
惠阳待售楼盘...·新城国际·幸福里·三和国际花园城 ·骏景花园·鸿源国际广场·枫丹白鹭·DADA的草地 ·翡翠山 ·首郡
 ·锦江钻石LIFE·星河丹堤 ·合正东部湾·恒基御景华庭 ·马克住区 ·恒宇麓湖·东御庭·财富广场·皇庭波西塔诺
 中山待售楼盘... ·中海龙湾国际花园 ·神州华府 ·新地雅庭·尚高新地雅庭·万科MAGA社区 ·民森金爵豪庭 ·星汇湾 ·城市花园莲兴阁·金盛广场
 ·嘉宏世纪豪庭·龙山御景·星汇隽庭 ·岭汇名轩 ·利和公寓 ·中山林语 ·海尚绿洲 ·兴中广场 ·时代倾城 ·宝龙花园四期·嘉美苑 ·祥圣华苑
 ·领秀中山·棕榈彩虹·润颐居一期 ·棕榈彩虹花园一期洋房 ·宏宇大厦 ·星汇云锦·星光礼寓 ·秀乐公馆·佳信香港城 ·骏隆轩幸福里8号 ·莲兴阁
 ·天域米兰阳光 ·中环星座
 
关于我们房产网站加盟 | ┊ 联系方式 ┊ www.179179.cn 一起购房网┊ 全国分站 ┊ 点击报名团购 ┊
客服热线:0755-25803541 东莞、惠州、中山、珠海:13242444382 点击这里给我发消息
 
粤ICP备08115923
 
深圳市沙菲信息咨询有限公司