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东莞住宅成交量下滑 房价"企稳"9000元大关
www.179179.cn    来源:一起购房网  2014-2-17
 
 春节前后,全国一二线城市楼市转冷,东莞也急速降温。东莞中原研究部昨日发布数据,2014年1月,东莞一手住宅成交了3812套,总面积达41.79万㎡。对比去年红火开局的1月份,成交套数和面积双双下滑了三成多,仅高于去年春节2月的成交量。业界分析,除了春节因素,房贷收紧和不动产登记、房产税等传闻都对楼市形成了影响。


    不过,东莞房价仍“企稳”9000元大关,全市一手住宅成交均价达到9271元/㎡。中心城区房价上涨尤为明显,根据合富辉煌东莞研究部的监测数据,南城的均价已连续三个月突破12000元/㎡。


    成交面积 四年来同期第二低位

 

    今年1月,官方并未出台全局性的楼市打压政策,但全国一二线城市成交普遍降温:北京楼市成交量遭腰斩,创下近9年以来1月商品住宅销量出现的第二低位。广州一手房成交套数同比去年1月,下降近半。东莞楼市也迎来了一阵寒风。

 

    根据东莞市统计局官方数据,2013年1月,东莞楼市火爆开局,一手房住宅成交了6084套。此后,除了2月春节,全年楼市都在高位运行,每个月的成交套数多在6000套到7000套左右。不过,进入2014年1月,楼市却急速降温。根据东莞中原研究部数据,东莞一手住宅仅成交了3812套,同比下降了约39%。另两家研究机构,合富辉煌和瑞峰置业的统计数据甚至更低,仅达到了3600套左右。

 

    从面积上看,根据东莞中原研究部数据,2014年1月一手住宅成交了41.95万㎡,这一成交量仅高于2012年1月,是近4年来同期的第二低位。

 

    有业内人士分析,主要是受春节因素影响,购房者推迟了购房计划,楼盘也放缓推盘的节奏。东莞中原研究部分析,大量新莞人返乡,东莞楼市是延续了去年年底的放缓态势,在售项目中超过7成的楼盘成交量下滑。而且,大部分开发商尚未制定全年的销售目标,推盘意愿也不高。

 

    房贷继续收紧 暂无放松迹象

 

    另外,从2012年5月份至2013年11月,东莞楼市逐渐回暖、高涨,市场需求已被消化得七七八八。进入2014年新年,银行没有像往年一样开闸房贷信用额度,房贷收紧的现象继续蔓延。提高房贷利率,放款时间延长,都直接影响了东莞楼市的签约数据。不动产登记、房产税等传闻风声四起,更加剧了高端客户的观望情绪。相关研究员分析,房价上扬,也抬高了刚需客户的入市门槛,首付压力加大,购房意愿也在减少。

 

    均价

 

    市区楼市齐齐迈入“万元”时代

 

    成交量下滑,东莞房价却“企稳”9000元大关:东莞中原研究部统计,东莞一手住宅均价达到了9271元/㎡。另两家研究机构,合富辉煌和瑞峰置业的统计数据约是9180元/㎡。


    市区楼市更是齐齐迈入“万元”时代。根据合富辉煌东莞市场研究部的监测数据,如果分镇街看,今年1月,南城一手住宅签约均价约12313元/㎡,已连续三个月超过12000元/㎡的大关。合富辉煌东莞市场研究部分析,市区楼市开发日益成熟,待开发土地日益减少,房价上涨明显。2013年上半年,市区住宅均价约9408元/㎡,到了下半年均价已“破万”,达到10056元/㎡。去年下半年以来,除9月和11月低于万元外,其它月份均价均在万元之上。除万江外,其它三大城区均已进入万元时代,其中东城最高,南城其次。


    2014年1月,南城一手住宅签约面积环比、同比均下降,但均价达到12313元/㎡,同比去年上涨了34%。东城住宅均价约12728元/㎡,价格更是创下近11个月来最高。

 

    供应

 

    大石龙片区

 

    供应量创下历史新高

 

    另外,虽然1月成交量下滑,楼市供应却依旧活跃。东莞中原研究部数据,2014年1月东莞住宅供应量达56.99万㎡,同比2013年上涨177.58%,同比2012年上涨187.28%。业界分析,主要是临深片区为热点片区,市场被开发商看好,加大供应。个别供应长期偏紧的区域,如石碣、东城、茶山等,开发商也看好未来更大的市场机遇。而且,信贷持续收紧,资金面收窄更促使开发商加快推货。

 

    从供应区域来看,2014年1月有18个区域出现住宅供应,其中重点区域凤岗供应量依然高企。大石龙片区楼市也随之崛起,住宅供应11 .85万㎡创下历史新高。东莞中原研究部分析,主要是新石龙火车站修建起到了带动作用。2014年1月8日,新石龙火车站正式开通,广深和谐号动车也将经过此站,业界甚至认为,大石龙片区即将迎来新的“春天”。

 

供应活跃,成交趋冷,东莞楼市库存短期走高。截至2014年1月31日,东莞住宅市场库存量为496.24万㎡,环比有所上升3.3%。但业界分析,春节前后雨水多,大量劳务工人返乡过年,往往是一年的施工淡季,可能导致不少项目未能赶在上半年完工入市。另外,预计在开年后房贷紧张的现象或会有所缓解,新莞人返乡等将促进成交量回升,上半年市场供应偏紧的格局难以改观。


    1月成交数据

 

    (来源:合富辉煌东莞市场研究部)

 

    南城


    住宅共签约278套。(受春节假期的影响,签约量有所下滑,加之南城区现无新盘上市,在售的均以消化库存为主。)

 

    南城区住宅价格连续3个月超过1.2万元,居历史最高值。


    (御花苑天珺湾、鼎峰源著、佳兆业帝景中央3大别墅盘拉高了总体价格。)

 

    万江

 

    住宅签约套数约3 4 3套。(近期万江区有2个全新楼盘入市并集中签约,所以签约量有所增长。新入市的楼盘定价也较合理,所以走货速度也相对较快。)

 

    莞城

 

    住宅签61套。(1月份城区的签约回到消化库存的状态。君御旗峰项目拉高了总体价格,莞城区1月份住宅只有君御旗峰、富通自在城、地王广场及富盈东方华府4个项目有签约。)

 

    该区为四大市区中楼盘最少的区域,但价格在这两年也有一定涨幅,比万江区楼盘的价格要高10%。

 

    东城


    住宅约签套数约208套。


    住宅签约均价约12728元/平方米,环比上涨18%,同比去年上涨22%,价格创11个月来最高。


    (1月份东城区有天骄御品新开盘及格兰名筑加推,所以签约量、价都有所增长。)


    松山湖

 

    住宅签约套数约9 0套。面积约1.96万平方米,签约面积环比、同比均减少约1万平方米,签约套数创2年来最低;

 

    1月份签约均价约13 8 3 0元/平方米,环比上涨11%,同比上涨34%。(锦绣山河项目拉高了总体价格。)

 

    展望

 

    年内看涨态势不变

 

    3月是置业好时机

 

    业界对后市的展望仍是乐观。东莞中原研究部人员就直言:“年内价格看涨态势不变。”业界分析,随着城轨开通的时间渐近,不少开发商更打着轻轨物业的旗号,加快推货速度,抬高了新盘价格。去年东莞土地拍卖的火热行情将推高市场预期,价格看涨情绪也难以下降。研究员预计,受春节因素影响,东莞2月楼市成交先低后高,将在节后缓慢回暖。

 

    政策层面上,今年3月将召开十二届全国人大二次会议,会上将宣布人大立法通过的重要改革,市场对年内进行房产税改革、不动产登记政策、户籍制度改革等预期增强。不过,业界分析,新改革政策通过立法、实施到正式见效,还需经历一定的时间。未来2月是政府改革的“酝酿期”,也是“空当期”,短期内东莞楼市受影响不大。

 

    但银根持续收紧,短期内对楼市造成一定影响。房贷收紧已连续数月,这反映在市场利率化的推进中,银行在提升自身利润,房贷不再是优质客户,房地产将会进入资金相对趋紧的趋势。近期首套房优惠逐渐减少或难以再现,再加上美国逐步退出Q E等影响,未来资金环境收窄不言而喻。东莞中原研究部分析,现阶段下,开发商因为银根收紧处于下风,更趋向于“让利”回笼更多资金,东莞楼市优惠整体力度将加大,3月份将是购房者置业的好时机。

 

    南城

 

    签约面积环比、同比均减少约4.3万㎡

 

    住宅签约均价约12313元/㎡,同比上涨34%


    万江

 

    签约面积约3.53万㎡,同比去年也增加了1.1万㎡


    签约均价约8356元/㎡,持平


    莞城

 

    签约面积环比减少约1万㎡,同比去年减少近半


    签约均价约10150元/㎡,同比上涨14%

 

    东城

 

    签约面积同比去年减少约0.6万㎡

 

    签约均价约12728元/㎡,创11个月来最高


    松山湖


    签约套数创2年来最低

 

    签约均价约13830元/㎡,同比上涨34%


[责任编辑: 小宇]
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